Odpowiedź na to pytanie nie jest taka oczywista. Z jednej strony powszechna w Polsce jest opinia, że korzystniejsze jest kupno mieszkania w porównaniu do długoterminowego wynajmu, natomiast z drugiej strony istnieje możliwość pozostania najemcą i akumulowania oraz inwestowania oszczędności. Posiłkując się przemyśleniami Michała Szafrańskiego (autora bloga jakoszczedzacpieniadze.pl), które zawarł w książce Finansowy Ninja (ponad 30 tys. sprzedanych egzemplarzy), przedstawię model decyzyjny dotyczący powyższego tematu w oparciu o narzędzie AHP.

Jedyna sensowna odpowiedź na pytanie „kupić czy wynajmować?” brzmi: „To zależy”Michał Szafrański – Finansowy Ninja

„To zależy” od kilku kryteriów, które zostały opisane w książce Finansowy Ninja, na podstawie których możemy podjąć decyzję o zakupie lub wynajęciu mieszkania. Są to:

  • Współczynnik cena do kosztu najmu – tzw. price to rent – P/R – obliczany jest poprzez podzielenie całkowitej ceny mieszkania przez roczny koszt wynajmu. W przypadku oferty wynajmu i braku ceny sprzedaży możesz sugerować się ofertami podobnych nieruchomości np. w portalach typu www.otodom.pl. Przy określaniu ceny mieszkania należy również wziąć pod uwagę możliwość jej obniżenia np. poprzez możliwość skorzystania z programu dopłat rządowych np. “Mieszkanie dla Młodych – MdM”. Przykładowy współczynnik P/R przy cenie zakupu 200 tys. zł i cenie wynajmu 1500zł miesięcznie, wyniesie 11,1. Jeśli współczynnik jest poniżej 15, to mieszkanie bardziej się opłaca kupić, pomiędzy 15-25 należy dobrze przemyśleć sensowność zakupu, natomiast powyżej 25 bardziej opłacalne jest wynajęcie nieruchomości.
  • Koszty utrzymania – wbrew pozorom nie może to być porównanie jedynie kosztów kredytu hipotecznego (jeśli zakup mieszkania jest nim finansowany) do kosztów wynajmu. Powinny zostać tutaj również uwzględnione koszty dojazdu jeśli mieszkanie kupimy w znacznej odległości od pracy oraz koszty czasu poświęconego na dojazdy, ewentualne opłaty na rzecz spółdzielni, koszty napraw wynikające z awarii, koszty ubezpieczenia nieruchomości, wyposażenia mieszkania itd.
  • Zdolność kredytowa – temat dotyczący kredytu hipotecznego oraz związanej z nim zdolności kredytowej został bardzo dokładnie opisany w książce Finansowy Ninja na stronach 355 – 382. Szczególnie istotne jest w tym przypadku posiadanie wkładu własnego oraz odpowiednich dochodów, możliwości czasowe związane z wypracowaniem odpowiedniej historii i wiarygodności kredytowej itd. Wszystko to w celu uzyskania jak najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego. Jedną z przykładowych rad Michała Szafrańskiego dotyczących kredytu hipotecznego jest: „Zapamiętaj, że finansowy ninja bierze kredyt hipoteczny na maks. 20 lat”, co wynik z kompromisu pomiędzy wysokością raty i wysokością spłacanych odsetek.
  • Aspekt emocjonalny – dużą rolę odgrywają tutaj własne preferencje. Przede wszystkim ewentualna awersja do kredytu lub silna chęć posiadania własnych 4 kątów. Stosunek emocjonalny jest również bardzo istotny w podejmowaniu tego typu decyzji, które związane są z długoterminowymi konsekwencjami. Dlatego do określenia tego kryterium należy podejść ze szczególną ostrożnością i zgodnością z odczuwanymi emocjami i preferencjami.

Zgodnie z naszymi preferencjami, dokonujemy oceny wariantów decyzyjnych (kupić lub wynająć) względem poszczególnych kryteriów wykorzystując poniższą skalę Saatiego, która upraszcza wybór do wartości:

  • 1 – co znaczy, że porównywane kryteria lub warianty decyzyjne są równoważne,
  • 3 – jest słabo preferowane/y,
  • 5 – jest silnie preferowane/y,
  • 7 – jest bardzo silnie preferowane/y,
  • 9 – jest ekstremalnie silnie preferowane/y,

Wzorcowa ocena istotności kryteriów między sobą jest wczytywana automatycznie i jest widoczna po naciśnięciu przycisku „+ pokaż opcje zaawansowane”. Jeśli chcesz możesz zmienić istotność poszczególnych kryteriów zgodnie ze swoimi preferencjami.

Szczegółowa instrukcja obsługi narzędzia znajduje się pod linkiem: Instrukcja Obsługi.

Zapraszam do wykorzystania narzędzia i podzielenia się swoimi uwagami w komentarzach.